這一筆簽下去就是幾千萬。別讓你的「信任」，成為詐騙集團的溫床。

很多人以為，有房仲、有代書在場，簽約就只是「走個程序」。大錯特錯。代書通常是誰找的？如果是屋主找的，你確定他完全站在你這邊嗎？合約書上密密麻麻的文字，若沒看懂就蓋章，一旦銀行拒貸，你將面臨賠償違約金的慘況。

原則一：履約保證 (Escrow) 是絕對底線

這是買房最重要的保命符。簡單說，你付的錢（簽約金、完稅款）不會直接進屋主口袋，而是鎖在銀行或建經公司的「專戶」裡。直到房子真正過戶到你名下，屋主才能拿到錢。

原則二：魔鬼藏在「現況說明書」

合約書後面附的那張勾選表，效力等同合約本文！務必拿著你在看屋時的筆記逐項對照：

• 漏水有無？ 若勾選「無」，交屋後發現漏水，屋主需負瑕疵擔保責任。
• 是否為凶宅？ 確認是否有非自然死亡紀錄。
• 是否有違建？ 確認增建部分的合法性。

原則三：貸款成數的「解約條款」

這是首購族最容易踩的雷。你以為自己信用好能貸 8 成，結果銀行鑑價低，只核貸 7 成。中間差的 100 萬現金，你拿不出來就是違約。

關於「貸款解約條款」的精確寫法，檔案提到要加註「若貸款不足則解約」，觀念正確，但在實務上如果不夠精確，還是會吃虧。

• 風險： 銀行可能會核貸「總價 8 成」，但其中 1 成是「信貸」或「裝潢貸」（利率較高），這也算核貸成功嗎？如果合約沒寫清楚，你會被強迫接受高利貸。
• 建議寫法： 「本買賣契約以買方貸款獲准為停止條件。若買方無法獲得金融機構核貸房屋總價 80% 之額度（不含信貸、壽險），且貸款年限 30 年、寬限期 3 年以上者，買方得主張無條件解除本契約，賣方應將已收價款全數無息返還買方。」

注意「交屋保留款」的金額，簽約時就要寫進合約裡！

• 法規： 內政部定型化契約規定，交屋保留款是 「房地總價 5%」。
• 陷阱： 很多代書（特別是賣方找的）會把這條偷偷改成「保留款 5 萬」甚至「無保留款」。
• 提醒： 簽約時一定要翻到付款明細那頁，確認「交屋款」是不是總價的 5%。如果只留 5 萬，建商或屋主修繕就會拖拖拉拉，因為 5 萬對他們來說不痛不癢。

補充「違約責任」的對等性

• 風險： 有些合約會寫「買方違約賠償總價 15%，賣方違約只需退還已收款項」。這是極度不公平的！
• 提醒： 必須要求「罰則對等」。如果買方違約要賠 15%，賣方不賣了（違約）也要賠償買方已付款項的一倍或同等金額（加倍返還）。

簽約當天流程預演

1. 核對身分：確認屋主身分證與權狀正本上的名字是否一致。
2. 確認價金：付款方式（簽約 10%、用印 10%、完稅 10%、尾款 70%）是否寫清楚。
3. 用印：代書蓋每一個章時，都要確認蓋章位置，不要讓印章離開視線範圍。

常見問答 (FAQ)

Q: 屋主不願意簽「貸款成數不足解約」條款怎麼辦？

這在市場熱絡時很常見。建議您可以退一步談「不足部分由賣方提供低利貸款」或「無條件解約但需賠償少許金額」，若屋主堅持不讓步，而您存款又很緊繃，建議這筆交易要三思，以免賠上違約金。

Q: 履約保證費用誰要出？

通常履約保證的手續費約為成交總價的萬分之六（例如 2000 萬的房子約 12,000 元），慣例上是由買賣雙方各付一半。這筆錢絕對不能省。

Q: 簽約時發現現況說明書與實際屋況不符？

請務必當場要求修正！例如牆壁有壁癌但屋主勾選「無」，請代書在合約上修改並請屋主簽名認證。這將是未來若發生糾紛時，您要求屋主修繕或賠償的重要依據。